问 土地能不能办抵押？

概述： 用户询问关于土地能否作为抵押物进行融资的问题，期望获得肯定或否定的回答以及相关的法律依据。根据中国现行法律，土地使用权可以依法设定抵押权，但土地所有权不得抵押。

资深高级律师视角分析：

1. 土地使用权与土地所有权的区别： 根据《中华人民共和国物权法》第136条，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”这意味着土地使用权可以作为独立的权利存在，而《物权法》第179条进一步规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因此，土地使用权可以作为抵押物，但土地所有权则不可。

2. 土地使用权抵押的条件： 《物权法》第180条列出了可以抵押的财产范围，其中明确包括“建设用地使用权”。同时，第182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”这意味着在设定建筑物抵押时，其下的土地使用权也必须一并抵押。

3. 土地使用权抵押的程序： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第49条和《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，设定土地使用权抵押需向不动产登记机构申请登记，未经登记的抵押权不具有对抗第三人的效力。

4. 限制性规定： 尽管土地使用权可以抵押，但《物权法》第184条也列出了不得抵押的财产，其中包括“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”，这体现了对农业用地保护的政策导向。

5. 最新法律依据： 2020年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》对上述规定进行了整合与更新。其中，第395条重申了可以设定抵押权的财产范围，第397条确认了建筑物及其占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押的原则，第398条明确了耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押的规定（除法律规定可以抵押的外）。

总结： 在中国，土地使用权可以依法设定抵押权，为融资提供担保，但土地所有权不得抵押。这一制度设计既保障了债权人的权益，又兼顾了国家对土地资源的合理管理和保护。