问 卖家有抵押怎么办？

问题概述：买家面对卖家存在抵押情况时，希望了解如何保障自身权益，包括但不限于交易风险、法律责任、解押流程、合同约定及救济途径等方面。

资深高级律师分析：

1. 交易风险识别：根据《物权法》第191条，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。因此，若卖家未告知或未经抵押权人同意擅自出售已抵押房产，可能导致交易无效，买家面临房财两空的风险。买家应要求卖家提供房产证原件及他项权证，核实是否存在抵押情况，确保交易合法。

2. 法律责任界定：《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。若买家在不知情的情况下购买了抵押房产，且卖家未能解除抵押，买家有权依据《合同法》第58条请求撤销合同，卖家需返还购房款并赔偿损失。同时，卖家故意隐瞒抵押事实的行为可能构成欺诈，买家可依据《消费者权益保护法》主张惩罚性赔偿。

3. 解押流程操作：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第67条，抵押权消灭的，抵押权人和抵押人应当持相关材料共同申请抵押权注销登记。实践中，买家通常需协助卖家筹措资金清偿债务，取得抵押权人出具的解押证明，然后共同前往不动产登记机构办理抵押权注销手续，确保房产无权利瑕疵。

4. 合同约定明确：在购房合同中，应明确约定卖家解除抵押的期限、违约责任以及买家协助解押的具体方式等内容。参照《民法典》第589条，当事人可以约定一方解除抵押的义务，未履行的，对方有权请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。通过详尽的合同条款，为买家权益提供法律保障。

5. 救济途径选择：若卖家拒不解除抵押或无法解除，买家可依据《民事诉讼法》第119条提起民事诉讼，请求法院确认合同无效或解除合同、返还购房款、赔偿损失等。此外，如涉及欺诈行为，买家还可向公安机关报案，追究卖家刑事责任。在必要时，买家可申请财产保全，防止卖家转移财产，确保后续判决执行。

总结：面对卖家有抵押的情况，买家应依法审慎核查房产状况，明确合同约定，协助或督促卖家及时解除抵押；如遇纠纷，充分利用法律规定，通过民事诉讼、申请财产保全乃至刑事报案等途径，全方位维护自身合法权益。