问 房产抵押办不了是什么？

用户想了解的是房产抵押办理受阻的具体原因及可能涉及的法律问题，希望通过法律视角分析遇到障碍的原因、后果及解决途径。

法律分析

1. 产权清晰性问题：房产抵押前，银行或金融机构会严格审查房产的产权状况。如果房产存在权属争议、共有权人不同意、或者有法院查封、抵押未解除等情况，将无法办理抵押。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条规定：“查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。”

2. 房产性质限制：部分性质的房产如经济适用房、限价房在规定期限内不允许上市交易，自然也无法进行抵押。《经济适用住房管理办法》第三十条明确指出：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。”

3. 借款人资质不符：申请房产抵押贷款时，贷款人会对借款人的信用记录、还款能力等进行评估。若借款人信用不良、收入证明不足、负债率过高，也可能导致贷款申请被拒。虽然这不直接属于房产抵押的法律障碍，但实践中是常见问题。《个人贷款管理暂行办法》第十二条规定：“贷款人应要求借款人以书面形式提出个人贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料。”

4. 评估价值不足：房产抵押贷款额度通常基于房产评估价值。如果评估结果显示房产价值低于预期或不足以覆盖贷款金额，银行可能会拒绝贷款申请。《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定：“商业银行应建立严格的贷款估值制度，对拟接受押品应进行内部评估，审慎确定押品价值。”

5. 政策法规限制：地方政府或金融监管机构有时会根据房地产市场情况和宏观调控需要，出台限制性政策，如提高首付比例、限制二套房抵押贷款等，这也可能导致房产抵押办理困难。例如，《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就对房地产贷款进行了多项规范。

总结

房产抵押办理遇到阻碍通常涉及产权、房产性质、借款人资质、房产价值评估及政策法规等多方面因素。解决这些问题，需从确保产权清晰、符合房产性质规定、提升借款人资质、合理评估房产价值及密切关注最新政策导向入手。在具体操作中，建议咨询专业律师，确保合法合规地处理房产抵押事宜。