问 哪些房产不能办抵押手续？

用户提出的问题是关于哪些类型的房产无法办理抵押手续，希望获得全面且专业的法律指导。

从资深高级律师的角度出发，分析此法律问题涉及五个关键方面：

1. 权属不明或存在争议的房产：根据《中华人民共和国民法典》第400条的规定，“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”而抵押物必须具有明确的所有权，如果房产权属不明或者存在争议，则无法进行抵押登记，因为这会直接影响到债权人的权益保护。《不动产登记暂行条例实施细则》第22条进一步规定，对于权属不清、存在争议的不动产，不动产登记机构不予登记。

2. 已被司法机关查封的房产：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条，“已经设定抵押权的财产被采取查封、扣押等财产保全或执行措施的，不影响抵押权的效力。”但反之，若房产已被司法机关依法查封，则该房产不得再次办理抵押登记，否则将构成违法行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第103条也明确规定了法院有权对涉案财产采取查封措施。

3. 未取得合法产权证明的房产：根据《城市房地产管理法》第38条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，同样，未经合法审批程序建设的房屋也不得进行抵押，因为其合法性存疑，难以保障交易安全与稳定。

4. 集体土地上的房产（除特定情形外）：按照《物权法》第184条和《民法典》第399条的规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，除非法律另有规定。因此，在集体土地上建设的房屋一般不能单独作为抵押物，除非其土地使用权可以一并流转。

5. 已设定居住权的房产：《民法典》新增了居住权制度，根据第368条，“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”第371条则指出，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”这意味着，即使房产本身可以抵押，但如果已为他人设定了居住权，则可能会影响抵押权人的利益实现，故在设定抵押时需谨慎处理。

综上所述，权属不清、已被查封、无合法产权证明、位于集体土地上以及已设定居住权的房产均不宜办理抵押登记。在实际操作中，建议委托专业律师进行详尽调查，确保抵押行为合法有效。

总结：了解上述限制条件有助于避免潜在法律风险，确保房产抵押过程中的合法权益得到充分保护。在进行任何房产抵押前，务必进行全面细致的法律审查。