问 卖房隐瞒抵押怎么办？

用户的问题在于，当卖方在出售房产时未向买方披露房屋存在抵押的情况，这将对买方造成何种法律影响，以及买方应如何维护自己的权益。

从资深高级律师角度分析：

1. 合同效力与撤销权：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条的规定，“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”若卖方未披露房屋已抵押的事实，买方在不知情的情况下签订了购房合同，可视为基于重大误解而签订合同，买方有权请求撤销该合同。

2. 损害赔偿责任：依据《民法典》第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。卖方隐瞒抵押事实，构成欺诈行为，买方可以要求卖方赔偿因此造成的损失，包括但不限于房价差额、交易费用等直接经济损失及精神损害抚慰金。

3. 预告登记与优先受偿权：根据《民法典》第二百二十一条，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”若买方已办理预告登记，则即使房屋存在抵押，其权利亦受到保护。同时，《民法典》第四百零七条指出，“抵押权不得对抗已经支付全部或者大部分购买价款并取得所有权的买受人”，即买方可以主张优先于抵押权人的权益。

4. 解除合同与违约责任：《民法典》第五百六十三条明确，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。卖方隐瞒抵押信息导致合同目的无法实现，买方有权解除合同，并要求卖方承担违约责任。

5. 行政责任与刑事责任：若卖方故意隐瞒抵押情况，情节严重，可能涉嫌诈骗罪，需承担刑事责任；此外，根据《城市房地产管理法》第三十八条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，卖方违反此规定，除民事责任外，还可能面临行政处罚。

总结：

买方在发现卖方隐瞒抵押信息后，不仅可以通过法律手段撤销合同或请求损害赔偿，还可以通过预告登记等方式保护自身权益，必要时应寻求专业律师帮助，确保合法权益得到全面维护。