问 预抵押人不办过户？

用户的问题实质上是在询问，如果预抵押人在房屋交易中拒绝办理过户手续，买方应该如何通过法律途径维护自身权益。这一问题的核心在于理解预抵押与正式所有权转移之间的法律关系，以及在对方违约时，如何依据中国现行法律寻求救济。

法律分析

1. 预抵押的性质与效力：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条的规定，“债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”预抵押属于一种债权担保方式，它并不直接赋予债权人对标的物的所有权，而是为债权提供了一种保障。因此，即使存在预抵押，卖方仍有义务在合同约定的条件下完成房产过户。

2. 合同法中的违约责任：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果预抵押人拒绝过户，买方可以要求其承担违约责任，包括但不限于继续履行合同、支付违约金或赔偿因违约造成的损失。

3. 合同解除与损害赔偿：依据《民法典》第五百六十三条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”如果预抵押人明确拒绝过户，买方可主张解除合同，并要求赔偿相应损失。

4. 诉讼与仲裁解决争议：根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国仲裁法》，双方可以通过法院诉讼或仲裁的方式解决争议。选择何种方式取决于合同中的约定或双方的协商结果。

5. 强制执行的可能性：一旦法院判决或仲裁裁决支持买方的请求，买方可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条申请法院强制执行，包括强制过户登记。

总结

在预抵押人拒绝办理过户的情况下，买方应首先尝试通过协商解决问题，如协商无果，可依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，通过法律途径要求预抵押人继续履行合同或承担违约责任。在必要时，买方可以向法院提起诉讼或根据合同约定提交仲裁，以维护自身合法权益。最终，通过法院判决或仲裁裁决，买方有权申请强制执行，确保合同得到履行或获得相应的经济补偿。