问 土地抵押前办预售许可？

用户提问的核心在于确定在中国房地产开发中，开发商是否可以在土地抵押前申请并获取预售许可证。答案概括为：在现行法律规定下，开发商在取得土地使用权并满足一定建设进度条件下，可以办理商品房预售许可，但需明确土地抵押的情况并不会影响预售许可的申领顺序，不过抵押权人权益应得到保障。

从五个方面进行法律分析：

1. 土地使用权获取：根据《城市房地产管理法》第45条，开发商在依法取得土地使用权后，具备了开发和销售商品房的前提条件。

2. 商品房预售许可条件：《城市商品房预售管理办法》第5条规定，开发商应当完成投资总额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可申请预售许可。

3. 土地抵押与预售许可的关系：虽然土地可能被抵押给贷款银行等债权人，但《物权法》第182条明确了建筑物及其占用范围内的建设用地使用权可以分别抵押的原则，这表明预售许可办理不受土地抵押的影响。

4. 债权人权益保护：根据《担保法》相关规定，即便预售商品房，土地抵押权人的优先受偿权仍应得到保障，预售所得款项应在清偿抵押债权范围内予以保留。

5. 法律风险提示：开发商需严格遵循法律法规要求，在取得预售许可后应及时向购房人公示相关权利义务以及土地抵押情况，避免引发法律纠纷。

综上所述，在中国现行法律框架内，开发商在土地抵押前可以办理预售许可，但这并不意味着可以忽视抵押权人的合法权益。同时，开发商还需充分履行信息披露义务，确保交易透明，防范法律风险。