问 楼房抵押银行怎么办？

用户提出的问题是关于楼房抵押给银行的相关法律程序和注意事项。

从资深高级律师的角度来看，楼房抵押给银行涉及的法律问题主要包括以下五个方面：一、楼房抵押的基本法律要求；二、抵押合同的签订与备案；三、抵押权的实现条件；四、抵押期间房产的使用与转让限制；五、违约处理及法律责任。现将相关法律规定逐一说明如下：

1. 楼房抵押的基本法律要求：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定：“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，如果想将楼房抵押给银行，必须进行合法登记，否则抵押权无法生效。

2. 抵押合同的签订与备案：《民法典》第四百零三条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”尽管该条款主要针对动产，但其精神可适用于理解签订抵押合同时的重要性。此外，《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”因此，抵押合同应由借款人和贷款银行共同签署，并到当地不动产登记机构进行备案。

3. 抵押权的实现条件：《民法典》第四百一十条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这表明，在借款人未能按时偿还贷款的情况下，银行有权通过协商或法律途径处置抵押物以清偿债务。

4. 抵押期间房产的使用与转让限制：《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，在抵押期内，除非另有约定，否则房主仍然可以出售房产，但需注意的是，即便房产被转让，银行的抵押权依然存在，新业主在取得房产时即处于抵押状态之下。

5. 违约处理及法律责任：《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”若借款人未按期还款，除需支付罚息外，还可能面临房屋被拍卖的风险，从而影响个人信用记录。

综上所述，楼房抵押给银行是一项复杂且严谨的法律行为，需要严格遵守相关法律法规，确保各方权益得到充分保护。