问 是先办抵押还是办预告登记？

用户的问题在于询问在房产交易过程中，是应该先办理抵押登记还是先办理预告登记。以下将从五个方面进行详细分析，并引用相关法律条文。

1. 法律规定与流程：根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这表明，在正式办理抵押登记之前，为了保障购房者的权益，可以先进行预告登记，防止卖方一房二卖或设立其他权利负担。

2. 风险控制：从风险控制的角度来看，预告登记能够有效预防卖方在交易期间对房屋进行再次抵押或出售，确保买方最终能够顺利取得房产的所有权。而抵押登记则是在买方已经取得房产所有权的基础上，为保障贷款银行的债权而设立的一种担保方式。

3. 操作便利性：从操作便利性的角度来看，预告登记手续相对简单，通常只需要买卖双方携带相关材料到当地房地产交易中心即可完成。相比之下，抵押登记涉及的文件更多，流程也更为复杂，需要银行、借款人和抵押物所有人三方共同参与。

4. 时间顺序：根据实际操作经验，通常是在完成预告登记之后，再进行抵押登记。这是因为只有当购房者通过预告登记确认了其未来的物权后，银行才会愿意发放贷款并要求办理抵押登记作为贷款的担保。

5. 法律后果：如果不按上述顺序操作，可能会导致一系列法律问题。例如，如果先办理抵押登记，则意味着银行成为了第一顺位的债权人，一旦出现违约情况，银行有权优先受偿，这对购房者不利。反之，先办理预告登记可以确保购房者在未来获得房产的所有权，从而为后续的抵押登记奠定基础。

综上所述，基于法律的规定、风险控制、操作便利性以及法律后果的考量，建议在房产交易中先办理预告登记，然后再办理抵押登记。这样既能保障购房者的权益，又能确保银行的贷款安全。