问 有抵押不能办预售？

用户提出的问题是：在房产项目存在抵押的情况下，是否可以办理预售许可？用户希望了解在有抵押的情况下办理预售的具体法律规定和操作流程。

资深高级律师分析：

1. 法律法规依据： 根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 这里并没有明确禁止在有抵押的情况下办理预售许可。

2. 抵押权的影响： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“出卖人未告知买受人而将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。” 这意味着，如果开发商在未告知购房者的情况下将预售房屋抵押，可能会面临法律责任。

3. 抵押登记与预售登记的关系： 根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 抵押权的存在并不必然影响预售许可的办理，但需要确保预售许可时抵押权的存在不会损害购房者的权益。

4. 信息披露义务： 开发商在申请预售许可时，必须如实披露项目的抵押情况。根据《商品房销售管理办法》第七条的规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。” 未如实披露抵押情况可能构成欺诈，购房者有权要求解除合同并索赔。

5. 实际操作中的注意事项： 在实际操作中，开发商应确保抵押权不影响预售合同的履行。例如，可以通过与抵押权人协商，取得其同意预售的书面文件，或在预售合同中明确告知购房者抵押情况，并约定相应的解决方案，如解除抵押的时间节点等。

总结：在有抵押的情况下，开发商可以办理预售许可，但必须依法披露抵押情况，确保不损害购房者的合法权益。同时，开发商应与抵押权人协商，确保预售合同的顺利履行。