问 预售房能办抵押？

您的问题是关于预售房是否可以办理抵押登记，以及相关的法律规定。

从资深高级律师的角度来看，预售房能否办理抵押登记主要涉及以下几个方面：

1. 预售房的定义与性质：根据《城市商品房预售管理办法》第2条的规定，“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。”因此，预售房在未竣工验收前属于在建工程，其产权尚未完全确定，但根据《中华人民共和国民法典》第400条的规定：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。”这表明，只要符合上述条件，预售房作为在建工程可以设定抵押权。

2. 预售房抵押的条件：依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条的规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”这说明，预售房作为在建工程，若已取得合法的预售许可证并办理了抵押登记，则该抵押行为是有效的。

3. 预售房抵押的风险：根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”因此，在办理预售房抵押时，需注意开发商是否存在一房多卖的情况，避免因开发商违约导致抵押权无法实现的风险。

4. 预售房抵押的限制：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，预售房作为抵押物，其转让受到一定限制，且抵押权不因转让而消灭。

5. 预售房抵押的法律效力：根据《中华人民共和国民法典》第402条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，预售房作为在建工程设定抵押权，必须进行抵押登记，抵押权自登记时设立。

综上所述，预售房作为在建工程可以办理抵押登记，但需要满足一定的条件，并注意其中存在的风险与限制。在实际操作中，建议咨询专业律师以确保交易安全。