问 办预抵押变成正抵押？

用户提问的核心在于了解如何将“预抵押”转换为“正抵押”，这一过程涉及房地产交易中的抵押权设立与变更。简而言之，预抵押通常是在房产尚未完成建设或未取得完整产权时设立的一种担保方式，而正抵押则是在房产具备完整产权后设立的正式抵押。

法律分析：

1. 定义与区别：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条至第四百零三条的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。预抵押和正抵押的主要区别在于标的物的状态及抵押登记的条件。预抵押适用于未来财产（如在建工程），而正抵押适用于已存在的、可明确界定的财产。

2. 预抵押转正抵押的条件：按照《民法典》第四百零五条，预抵押转化为正抵押，需要满足以下条件：一是预抵押的标的物已完成建设并取得完整产权；二是需重新办理抵押登记手续，即将预抵押登记变更为正式抵押登记。

3. 操作流程：首先，确认预抵押的房产已取得不动产权证书，具备正式抵押的条件。其次，向不动产登记机关申请注销原预抵押登记。再次，按照正式抵押的要求提交相关材料，包括但不限于身份证明、不动产权证书、抵押合同等，申请办理正式抵押登记。最后，不动产登记机关审核通过后，颁发正式抵押登记证明。

4. 法律依据：

   • 《中华人民共和国民法典》第三百九十四条至第四百零三条，详细规定了抵押的基本原则和要求。
   • 第四百零五条，明确了预抵押转化为正式抵押的具体条件。
   • 《不动产登记暂行条例》第十五条至第二十条，规定了不动产登记的一般程序，包括申请、受理、审查、记载于登记簿、发证等环节。

5. 注意事项：在办理预抵押转正抵押的过程中，应注意确保所有文件的真实性和完整性，避免因资料不全或信息不符导致的延误。此外，对于涉及贷款的，还应与贷款银行沟通，确保银行同意并配合办理相关手续。

总结：

将预抵押转化为正抵押，是房地产交易中常见且重要的法律程序，旨在保障债权人的权益。通过遵循《民法典》及相关法律法规的规定，确保房产具备正式抵押的条件，并完成必要的登记手续，可以顺利完成这一转化过程。