问 买工程抵押房办不下来房照？

用户希望了解购买工程抵押房后是否能够顺利办理房产证，以及如果无法办理房产证，可能的原因和相应的法律依据。

详细法律分析

1. 抵押权与房屋所有权的关系
   根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……”这意味着，开发商在建设过程中将房产抵押给银行等金融机构是合法的。但是，根据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，即使房屋已经抵押，购房人仍然可以购买该房屋，但抵押权仍然存在。

2. 开发商的责任与义务
   根据《城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”开发商必须满足这些条件才能预售商品房。如果开发商未能履行上述义务，可能导致购房者无法办理房产证。

3. 购房者的权利保护
   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”如果购房者在规定时间内未能取得房产证，开发商应承担相应的法律责任。

4. 抵押权解除的程序
   根据《民法典》第四百零七条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”购房者可以通过与开发商协商，要求其提前偿还贷款或提供其他担保，从而解除抵押权。一旦抵押权解除，购房者即可顺利办理房产证。

5. 诉讼途径
   如果购房者与开发商协商无果，可以向人民法院提起诉讼。根据《民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”购房者可以要求法院判决开发商履行合同义务，协助办理房产证。

总结

综上所述，购买工程抵押房后能否顺利办理房产证取决于多个因素，包括开发商是否履行了法定职责、抵押权是否解除等。购房者在遇到此类问题时，应积极与开发商协商，并在必要时寻求法律途径解决。