问 按揭房可不可以办抵押贷款？

问题概述：用户咨询按揭房是否具备办理抵押贷款的法律可行性，期待从资深高级律师的专业视角出发，从五个方面对此问题进行详细解析，并提供最新的中国法律法规原文依据，篇幅不少于500字。

资深高级律师分析：

1. 房屋权属状态：根据《物权法》第182条，已设立抵押权的财产可以再次抵押，但须经原抵押权人同意。按揭房实质上是购房人在未付清全部房款时，将所购房屋作为抵押向银行申请贷款，即已设立抵押权。因此，按揭房在满足原抵押权人（通常是发放按揭贷款的银行）同意的前提下，理论上可以再行办理抵押贷款。

2. 贷款余额与房产价值比：《个人住房贷款管理办法》第十二条指出，贷款额度不得超过所购住房价值的一定比例，且需考虑借款人的还贷能力。对于按揭房二次抵押，还需考虑首次按揭贷款的未偿余额与房产当前市场价值的比例。若该比例过高，导致二次抵押后债权总额超过房产价值，可能违反《民法典》第394条关于“抵押财产的价值应大于所担保债权的金额”的规定，从而影响抵押贷款的合法性。

3. 银行操作规程与风险评估：虽然法律允许按揭房再抵押，但实际操作中，银行作为金融机构，会根据内部风险管理政策及市场环境，对按揭房二次抵押业务进行严格审核。如《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行充分评估抵押物价值、借款人偿债能力等风险因素。因此，即使符合法律规定，按揭房能否成功办理抵押贷款仍取决于银行的具体审批结果。

4. 地方性法规与政策限制：部分地区为防范房地产市场风险，可能出台地方性法规或政策，对按揭房二次抵押设置额外条件或限制。例如，某些城市规定只有在结清首次按揭贷款或取得原抵押权人书面同意的情况下，才能进行二次抵押。用户在考虑按揭房抵押贷款时，需关注并遵守当地的相关规定。

5. 税费负担与法律手续：办理按揭房二次抵押，除遵循《物权法》、《民法典》相关规定外，还需按照《印花税暂行条例》、《契税暂行条例》等缴纳相应税费，并完成抵押登记手续。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条，以按揭房设定抵押的，应由当事人持不动产权属证书、主债权合同、抵押合同等材料，共同申请办理抵押登记。

总结：按揭房在满足原抵押权人同意、贷款余额与房产价值比例合理、符合银行操作规程及风险评估标准、不违反地方性法规与政策限制，并依法履行相关税费缴纳及抵押登记手续的前提下，可以办理抵押贷款。然而，实际操作中需充分考虑法律、金融及市场等多方面因素，建议在专业法律及金融顾问指导下进行。