问 九龙桂苑房产被抵押怎么办？

用户的问题是关于九龙桂苑房产被抵押的情况，他们想要知道在这种情况下应该采取什么措施以及如何保护自己的权益。

一、抵押权的设立与效力：根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，一旦房产被抵押，债权人有权在债务人不履行债务时对房产进行处分以清偿债务。 二、抵押权的实现方式：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 三、抵押权的对抗性：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，即使房产被抵押，如果在抵押前已经出租，承租人的租赁权仍然受到保护。 四、抵押权的优先受偿顺序：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。因此，在处理抵押权时，需要考虑抵押权的登记情况和债权的比例来确定清偿顺序。 五、抵押权的撤销：根据《中华人民共和国物权法》第二百零三条，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。因此，如果债务人通过放弃债权或低价转让财产等方式损害了债权人的利益，债权人可以通过诉讼的方式撤销这些行为，以保护自己的权益。

总的来说，当房产被抵押时，债权人有权在债务人不履行债务时对房产进行处分以清偿债务。同时，为了保护自己的权益，债权人可以通过诉讼的方式撤销债务人损害自己利益的行为。