问 开发商的抵押房怎么办？

用户的问题在于，开发商在销售房产时将房屋进行了抵押，这可能导致购房者面临的风险和权益保护问题。

1. 抵押权与购房者的权利冲突

根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”然而，对于购房者而言，如果开发商在出售房产前已将该房产抵押给银行或其他债权人，而购房者未充分了解这一情况，则可能面临房屋被拍卖、变卖等风险，导致自己的权益受损。因此，购房者在签订购房合同之前，应当要求开发商提供房产的产权证明及是否存在抵押的情况说明，以避免购买到抵押房。

2. 抵押房的交易合法性

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；”开发商在未向购房者披露房产已被抵押的情况下进行销售，构成欺诈行为，购房者有权要求解除合同并获得相应赔偿。

3. 抵押房的预告登记

根据《中华人民共和国民法典》第221条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”若购房者在签订购房合同后及时办理了预告登记，则即使开发商将房产再次抵押给第三方，也不影响购房者最终取得房屋所有权。

4. 抵押权的实现方式

依据《中华人民共和国民法典》第407条的规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”当开发商无力偿还债务时，抵押权人可通过拍卖、变卖等方式实现抵押权，从而优先受偿。但需注意的是，抵押权的实现必须遵循法定程序，不得损害第三人的合法权益。

5. 抵押房的后续处理

《中华人民共和国民法典》第409条规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”若开发商未能按时偿还贷款，银行等债权人可向法院申请强制执行，通过拍卖或变卖抵押房产的方式收回欠款。在此过程中，购房者应积极主张自身权益，如认为自己权益受到侵害，应及时向法院提起诉讼，请求确认其对房屋的所有权。

综上所述，购房者在面对开发商提供的抵押房时，应谨慎行事，全面了解相关法律规定，维护自身合法权益。