问 土地使用权抵押能办预售证？

用户想了解在土地使用权已经抵押的情况下，是否还能办理商品房预售许可证。以下是针对这一问题的详细法律分析：

1. 法律规定

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 这一条款并未明确禁止土地使用权抵押情况下办理预售许可证。

2. 抵押权人的同意

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。” 因此，如果土地使用权已经抵押，开发商需要获得抵押权人的同意，才能办理预售许可证。否则，可能会侵犯抵押权人的权益。

3. 登记机关的要求

根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的营业执照和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。” 虽然该办法未明确要求解除抵押，但实践中，登记机关可能要求提供抵押权人的同意函或相关证明文件。

4. 法律风险

如果在未获得抵押权人同意的情况下办理预售许可证，可能会导致以下法律风险：一是抵押权人可以主张预售行为无效，二是购房者可能面临无法办理产权登记的风险，三是开发商可能面临违约责任。

5. 实践操作

在实际操作中，各地的房地产管理部门对土地使用权抵押情况下办理预售许可证的具体要求可能有所不同。建议开发商在申请预售许可证前，咨询当地房地产管理部门，了解具体的操作流程和要求。

总结

综上所述，土地使用权抵押并不必然阻碍商品房预售许可证的办理，但开发商需获得抵押权人的同意，并满足其他法定条件。建议在实际操作中，充分了解并遵守当地房地产管理部门的具体要求，以确保合法合规。