问 开发商抵押过的房子怎么办？

概述： 用户关心的是当购买的房产已被开发商抵押给银行或金融机构时，作为购房者应如何处理这一情况，以确保自身权益不受损害。

1. 购房前的尽职调查

分析： 在购房前，购房者应当进行充分的尽职调查，了解所购房产是否已被开发商抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条，已设定抵押的财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权依法就该财产优先受偿。

建议： 购房者可通过当地房地产交易中心查询房产的抵押状态，确保购房资金安全。

2. 签订购房合同时的注意事项

分析： 根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在签订购房合同时，购房者有权要求开发商提供无抵押承诺书，明确房产无任何抵押负担。

建议： 要求开发商出具房产无抵押证明，并将此作为合同条款之一，以保障自身权益。

3. 法律救济途径

分析： 如果发现所购房产已被抵押，而开发商未告知，购房者可根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，要求开发商承担相应的法律责任，包括但不限于退房、赔偿损失等。

建议： 在发现房产被隐瞒抵押的情况下，应及时与开发商沟通解决，必要时可寻求法律援助，通过诉讼途径维护自身权益。

4. 购房保险的作用

分析： 虽然我国尚未普遍实行购房保险制度，但购房者可以考虑购买相关保险产品，如房屋产权保险，以规避因开发商抵押房产带来的风险。

建议： 购买保险虽非强制，但在高风险情况下，可作为额外的保障措施。

5. 预售监管账户的重要性

分析： 根据《城市商品房预售管理办法》第二十条，开发商应将预售资金存入监管账户，用于项目后续建设和交付，不得挪作他用，这有助于防止开发商将预售资金用于偿还抵押贷款，从而保障购房者的利益。

建议： 关注预售资金是否按规定存入监管账户，确保资金安全。

总结： 购房者在面对开发商已抵押的房产时，应通过尽职调查、合同条款设置、法律救济、保险机制和关注预售资金监管等多种方式，全面保障自身权益。在购房过程中保持警惕，利用现有法律法规和金融工具，是避免陷入房产抵押纠纷的关键。