问 买房子抵押贷款怎么办的？

用户希望了解购房时如何办理房屋抵押贷款的全过程，期待从资深高级律师的角度，依据中国最新法律法规，从五个方面对涉及的法律问题进行详尽解析。

一、贷款资格与条件

根据《个人住房贷款管理办法》（中国人民银行令[1998]第3号）规定，申请房屋抵押贷款的借款人需具备完全民事行为能力，信用良好，有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力。此外，购买的房屋应为合法且可上市交易的房产。银行或金融机构在审批贷款时，会综合评估借款人的还款能力、信用记录及所购房屋状况。

二、贷款额度与期限

《个人住房贷款管理办法》指出，贷款额度一般不超过所购房产价值的70%，具体比例由银行根据借款人资信状况、还款能力及市场风险等因素确定。贷款期限最长可达30年，但不得超过借款人法定退休年龄后五年。

三、抵押物设定与登记

根据《物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第一百八十七条，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。购房者在获得银行贷款批准后，须与银行共同前往房地产管理部门办理房屋抵押登记手续，将所购房屋作为贷款担保。

四、贷款合同签订与履行

依据《合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过），购房者与银行应签订书面抵押贷款合同，明确双方权利义务，包括但不限于贷款金额、利率、期限、还款方式、违约责任等内容。购房者应按合同约定按时偿还本金和利息，否则可能面临罚息、提前收回贷款甚至拍卖抵押房产的风险。

五、贷款偿还与解押

在贷款还清后，购房者有权依照《物权法》第一百九十一条之规定，请求银行协助办理抵押权注销登记，解除房屋抵押状态。购房者需提供贷款结清证明等材料，向房地产管理部门申请注销抵押登记，以确保房产完全回归其所有。

综上所述，购房抵押贷款涉及贷款资格审查、贷款额度与期限确定、抵押物设定与登记、贷款合同签订与履行以及贷款偿还与解押等关键环节，每个环节均需严格遵守相关法律法规，确保交易合法合规，保障各方权益。购房者在办理过程中应充分了解并履行自身义务，谨慎操作，以顺利完成购房融资。