问 抵押的土地无登记的怎么办？

用户提出的问题是：在土地设有抵押权但未进行登记的情况下，如何处理这一法律状态，以确保自身权益不受损害。

法律分析

1. 抵押权的有效性：根据《中华人民共和国民法典》第403条的规定，“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”对于土地使用权而言，虽然其性质更接近于不动产，但该条款同样适用于理解未登记抵押权的效力。尽管抵押权自合同生效时即成立，但未登记的抵押权无法对抗善意第三人，这意味着如果第三方不知情且依法取得土地使用权，原抵押权将失去效力。

2. 登记的重要性：根据《中华人民共和国物权法》（现已并入《民法典》）第187条，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，对于土地使用权等不动产而言，只有完成登记手续后，抵押权才能正式生效并对抗外部主体。因此，在未登记的情况下，抵押权人仅享有对债务人的优先受偿权，而不能对抗其他已知或未知的债权人。

3. 救济措施：若发现抵押权未登记，抵押权人应立即向相关部门申请补办登记手续。同时，《民法典》第409条规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。”这表明，即使抵押权未登记，双方仍可通过协商调整权利义务关系，以减少潜在风险。

4. 法律责任：根据《民法典》第402条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这意味着即便抵押权未登记，合同本身依然有效，但需尽快完成登记，否则可能面临法律风险。

5. 第三方保护机制：为保护不知情的第三方权益，《民法典》第216条明确规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”因此，若因登记机关失误导致抵押权未能及时登记，登记机构可能需承担相应责任。

总结

综上所述，在土地设有抵押权但未进行登记的情况下，应及时补办登记手续，并通过合法途径保障自身权益，避免因未登记而带来的法律风险。同时，了解相关法律规定，有助于更好地维护自身合法权益。