问 建设工程抵押能办预售证吗？

用户想了解的是，在建设工程已设立抵押权的情况下，是否可以办理商品房预售许可证。用户希望得到的是一个全面而专业的法律解答，尤其是涉及最新的法律法规。

作为资深高级律师，我将从以下几个方面来详细解析这个问题：

1. 法律规定：根据《城市房地产管理法》第四十六条及《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，房地产开发企业申请办理商品房预售许可，必须满足一系列条件，其中包括开发项目必须符合土地使用权出让合同约定的动工开发期限；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等。但并未明确禁止已经设定抵押权的在建工程办理预售许可。因此，只要在建工程符合上述条件，且抵押权人同意继续开发和销售，则可以申请预售许可。

2. 抵押权人的同意：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”由此可知，若抵押权人与抵押人之间有特别约定，或抵押权人不同意转让，则需要获得抵押权人的书面同意方可进行预售。实践中，抵押权人通常会要求开发企业在预售前解除抵押，以保障自身权益。

3. 预售资金监管：根据《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），为确保预售资金用于项目建设，防止出现“烂尾楼”，各地住建部门会对预售资金实行严格监管。即便是在建工程已设抵押，只要符合预售条件，经抵押权人同意后，仍可办理预售手续，但需接受预售资金监管。

4. 风险提示：虽然法律未明文禁止已设抵押的在建工程办理预售许可，但在实际操作中存在较大风险。一旦开发企业无法偿还债务，抵押权人有权处置抵押物，包括预售的商品房，这可能导致购房者的合法权益受损。因此，在办理预售前，开发商应与抵押权人充分协商，明确双方权利义务，必要时可设立专门账户对预售资金进行监管。

5. 案例参考：近年来，最高人民法院发布的多起典型案例表明，对于已设抵押的在建工程办理预售许可，法院倾向于保护善意第三人的利益，即购房者。但如果抵押权人能够证明其合法权益受到损害，法院也会支持其主张，如要求解除预售合同或赔偿损失。

综上所述，建设工程已设抵押并不必然阻碍预售许可的办理，关键在于抵押权人的同意及预售资金的有效监管。