问 房地产抵押到期怎么办？

用户希望了解当房地产抵押到期时应如何处理，以及相关的法律程序和责任。以下是从资深高级律师的角度，针对该问题的五个方面的详细分析：

1. 抵押权期限届满后的处理： 根据《中华人民共和国民法典》第419条的规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”这意味着，如果主债权的诉讼时效已经届满，抵押权人将丧失通过法院强制执行抵押物的权利。因此，抵押权人在抵押权期限届满前应及时采取措施，如与债务人协商还款或提起诉讼。

2. 抵押物的处置方式： 《民法典》第410条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”抵押权人可以选择与抵押人协商，达成以抵押物折价或拍卖、变卖的方式清偿债务的协议。如果协商不成，抵押权人可以向人民法院申请拍卖或变卖抵押物。

3. 抵押物的优先受偿权： 《民法典》第414条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”这明确了多个抵押权人之间的清偿顺序，确保了抵押权人的合法权益。

4. 抵押权的续期： 虽然《民法典》没有明确规定抵押权的续期，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第47条的规定：“抵押权人与抵押人可以在抵押合同中约定抵押权存续期间。抵押权存续期间届满，抵押权人未行使抵押权的，抵押权消灭。”因此，抵押权人和抵押人可以通过协商，在抵押合同中约定抵押权的续期事宜。

5. 抵押物的管理与维护： 《民法典》第411条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明抵押人在抵押期间仍可转让抵押物，但必须通知抵押权人。同时，抵押人有义务妥善管理和维护抵押物，确保其价值不受损害。

综上所述，当房地产抵押到期时，抵押权人应及时采取措施，如与抵押人协商还款或提起诉讼，并注意多个抵押权人之间的清偿顺序。同时，抵押人应妥善管理和维护抵押物，确保其价值不受损害。