问 回迁房抵押登记什么时候办？

用户希望了解回迁房抵押登记的具体办理时间。以下将从法律角度详细解析这一问题。

1. 回迁房的性质与权属：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 回迁房是拆迁安置过程中，政府或开发商提供给被拆迁人的补偿房屋，其性质属于产权清晰的合法房产。因此，回迁房在符合相关法律法规的前提下，可以进行抵押登记。

2. 抵押登记的时间要求：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，回迁房作为抵押物，必须在完成产权登记后，才能进行抵押登记。具体时间取决于产权证书的发放时间。

3. 抵押登记的具体流程：根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“不动产权利人可以依法申请不动产登记；不动产登记机构应当依法受理不动产登记申请。” 回迁房的抵押登记需要权利人向不动产登记机构提交相关材料，包括但不限于产权证书、身份证明、抵押合同等。登记机构审核通过后，会在不动产登记簿上记载抵押信息。

4. 抵押登记的有效性：根据《中华人民共和国担保法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。” 这意味着，只有在完成抵押登记后，抵押合同才具有法律效力，抵押权才能对抗第三人。

5. 特殊情况下的处理：如果回迁房尚未取得产权证书，但双方有明确的抵押意向，可以在产权证书办理完毕后，立即申请抵押登记。在此期间，双方可以通过签订预抵押协议来保障权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”

综上所述，回迁房的抵押登记应在取得产权证书后尽快办理，确保抵押权的有效设立。建议在实际操作中咨询专业律师，确保所有手续合法合规。