问 抵押房产能办预售证吗？

用户的问题核心在于：在房产已被抵押的情况下，是否仍然可以办理该房产的预售许可证？

首先，根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件之一，其中之一就是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。然而，该规定并未直接涉及房产抵押情况。

其次，按照《物权法》第一百八十七条的规定，房产抵押后，房产权利人（即抵押人）仍保有对该房产的占有、使用、收益以及依法处分的权利，但这需要不影响抵押权人的合法权益。预售行为理论上并不改变房产的所有权，但需告知并获得抵押权人的同意。

第三，参照《城市商品房预售管理办法》第六条规定，开发商申请预售许可应提交的材料中，虽未明确提及房产是否存在抵押，但如果抵押可能影响预售款的管理和使用，那么开发商必须如实申报并取得相关权益方的书面同意。

第四，从风险控制角度来看，如果预售款被用于偿还抵押贷款而损害了购房者的利益，根据《消费者权益保护法》等相关法规，开发商将面临法律责任。

第五，最新《民法典》第四百零六条进一步明确了抵押财产的处分规则：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

综上所述，虽然法律并未明确规定抵押房产不能办理预售证，但在实际操作中，必须确保抵押权人的合法权益不受侵害，并需取得抵押权人的书面同意，同时保障购房者和其他相关方的合法权益。因此，在满足这些前提条件下，抵押房产理论上是可以办理预售许可证的。但具体操作中还需结合当地政策及实际情况判断。