问 买恒大期房被抵押怎么办？

用户希望了解在购买恒大期房后发现房屋已被抵押的情况下，如何维护自己的合法权益。以下是资深高级律师从五个方面对此问题的详细分析及法律依据。

1. 购房合同的有效性

首先，需要确认购房合同是否有效。根据《中华人民共和国民法典》第209条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”如果购房合同已经签订并经过了合法登记，那么购房合同是有效的。但是，如果开发商在签订合同时隐瞒了房屋已被抵押的事实，这可能构成欺诈，根据《民法典》第148条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

2. 抵押权的优先性

其次，需要考虑抵押权的优先性。根据《中华人民共和国民法典》第416条：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”虽然这条主要适用于动产，但不动产抵押也有类似原则，即抵押权通常优先于普通债权。如果房屋在出售前已经被抵押给银行或其他金融机构，那么抵押权人的权益优先于购房者的权益。

3. 开发商的责任

第三，开发商应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”如果开发商违反上述规定，购房者可以要求开发商承担违约责任，甚至解除合同并赔偿损失。

4. 消费者权益保护

第四，购房者作为消费者享有特定的权益保护。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第23条：“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵，且存在该瑕疵不违反法律强制性规定的除外。”购房者可以依据此条款要求开发商履行合同义务或赔偿损失。

5. 法律救济途径

最后，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。如果协商无果，可以向人民法院提起诉讼，要求确认购房合同有效、解除合同、返还购房款及利息，并要求开发商赔偿损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第122条：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”购房者应选择房屋所在地的人民法院提起诉讼。

综上所述，如果您购买的恒大期房被抵押，您可以通过确认合同有效性、主张抵押权优先性、追究开发商责任、利用消费者权益保护法以及通过法律途径维护自己的合法权益。建议及时咨询专业律师，制定详细的维权方案。