问 有多个抵押权怎么办房产证？

用户问题概述：当房产上存在多个抵押权时，如何办理房产证？

资深高级律师角度分析：

1. 抵押权登记顺序：根据《中华人民共和国民法典》第四百零三条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照登记的先后顺序清偿。因此，首先需确保各抵押权已在不动产登记机构进行合法登记，并明确各自的顺位。

2. 清偿债务与解除抵押：在办理房产证前，须按照抵押权登记的先后顺序逐一清偿债务并解除抵押。《民法典》第三百九十三条规定，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。只有所有抵押权都已解除，才能无负担地办理房产证。

3. 协商一致：若涉及多个抵押权人，根据《民法典》第五百一十六条规定，各方可经协商一致决定清偿顺序或同时办理过户和重新设定抵押。但在实际操作中，往往需要全部债务清偿后才能办理解押及新的产权登记。

4. 法院执行：若债务人未能按期清偿债务，抵押权人可依法向法院申请实现抵押权，通过司法拍卖等方式处置房产（参见《民事诉讼法》第二百四十七条）。在执行程序中，法院会按照抵押权登记顺序分配拍卖款项，完成后可办理新的房产证。

5. 特殊情况处理：对于部分特殊情况下，如预抵押登记转为正式抵押登记等，《城市房地产抵押管理办法》第35条有相关规定，需遵循相关法律法规及地方性政策具体办理。

总结：房产上有多个抵押权时，办理房产证需严格按照抵押权登记的顺序清偿债务并解除抵押；在无法达成一致意见或债务人未履行还款义务的情况下，可通过司法途径解决。在整个过程中，必须严格遵守我国现行的《中华人民共和国民法典》以及其他相关法律法规的规定。