问 开发商抵押房解押不了怎么办？

用户希望了解在开发商无法解除房屋抵押的情况下，购房者的权利保护途径及应对措施。以下将从法律角度详细解析这一问题。

一、明确法律关系

根据《中华人民共和国民法典》第218条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”开发商将房产抵押给银行等金融机构后，若未按约定偿还贷款，银行有权拒绝解除抵押。购房者在购买此类房产时，应要求开发商提供房屋无抵押证明或抵押已解除的证明，否则存在法律风险。

二、合同效力与违约责任

《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果开发商未能按照合同约定解除抵押，购房者可以要求开发商继续履行合同，解除抵押；如无法解除，则可要求开发商承担违约责任，包括但不限于退还已付房款、支付违约金等。

三、购房者权益保护

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”购房者可以依据此条款，向法院提起诉讼，要求解除与银行之间的贷款合同，避免继续承担贷款还款义务。

四、行政救济途径

购房者还可以向当地房地产管理部门投诉，要求其对开发商的行为进行调查，并督促开发商尽快解决抵押问题。《城市房地产开发经营管理条例》第36条规定：“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”

五、司法救济途径

如果上述方法均无法解决问题，购房者可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决开发商履行解除抵押义务，或要求解除购房合同并赔偿损失。《民事诉讼法》第119条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

总之，在开发商无法解除房屋抵押的情况下，购房者应积极采取法律手段维护自身权益，同时注意收集相关证据，为可能的诉讼做好准备。通过合法途径，购房者可以最大限度地减少损失，保护自己的合法权益。