问 买了二手房银行抵押怎么办？

用户希望了解在购买二手房时遇到银行抵押的情况应如何处理，以及在法律上有哪些具体的规定和措施可以保障购房者的权益。

详细分析

1. 确认房屋抵押状态：根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，在购买二手房前，买方应当通过房产交易中心或相关机构查询房屋的抵押情况，确保房屋无抵押或抵押已经解除，或与卖方协商由其先行解押。

2. 签订书面协议：根据《中华人民共和国合同法》第10条，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”买卖双方应当就房屋交易事宜签订正式的书面合同，明确约定房屋的抵押状况、解押时间及方式、违约责任等条款，以保障双方权益。

3. 资金监管：《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让、抵押时，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”建议买方选择第三方资金监管服务，将购房款项存入指定账户，待卖方完成解押手续并办理过户后，再将款项支付给卖方，以此降低交易风险。

4. 贷款审批：若买方需申请按揭贷款购买已抵押的二手房，《个人住房贷款管理办法》第8条规定：“借款人应当提供符合规定的担保。”买方应及时向银行提交贷款申请材料，包括但不限于身份证明、收入证明、征信报告等，确保贷款审批顺利进行，以便顺利完成交易。

5. 法律救济途径：如遇卖方违约未按时解押等情况，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定了公民、法人或者其他组织因民事权益受到侵害或者发生争议，有权向人民法院提起诉讼。买方可依法向法院提起诉讼，要求卖方履行合同义务或赔偿损失。

综上所述，购买存在银行抵押的二手房时，买方应充分了解房屋的抵押状况，签订详细的书面协议，采取资金监管措施，并及时办理相关手续，必要时可通过法律途径维护自身权益。在整个过程中，保持与专业人士如律师、房产中介的沟通，确保交易的安全与合法。