问 划拨的经济适用房能办抵押登记嘛？

用户想了解的是划拨土地上的经济适用房是否可以办理抵押登记，以及相关的法律规定和实际操作中的注意事项。

一、定义与政策背景：根据《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《经济适用住房管理办法》明确规定，经济适用房不得擅自改变用途，不得进行出租、出借、闲置，不得上市交易。

二、划拨土地使用权的限制：根据《物权法》第一百三十七条规定，“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”其中，划拨方式取得的土地使用权在转让时需经有批准权的人民政府审批，且补交土地使用权出让金或者其他形式的土地有偿使用费。因此，划拨土地上的房产在未按规定程序转变为出让土地前，是不能直接用于抵押的。

三、经济适用房的特殊规定：根据《经济适用住房管理办法》第三十一条规定，“购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素回购；满5年直接上市交易的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。”因此，即便是在划拨土地上，若要对经济适用房进行抵押，也需要满足上述条件。

四、抵押登记的实践操作：尽管存在上述限制，但实践中，部分地方政府可能会允许在符合特定条件下为经济适用房办理抵押登记。例如，部分地区可能要求借款人必须先获得政府相关部门的批准，证明该房屋已经满足了上市交易或转为出让土地的条件，才能进行抵押登记。

五、相关法律法规更新情况：2021年发布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》进一步强调了经济适用房的保障性和限制性，明确指出经济适用房的所有权人不得通过任何方式改变房屋性质和用途，不得擅自转让、出租、出借、闲置。

综上所述，划拨土地上的经济适用房原则上不能直接用于抵押，但在某些特定情况下，如满足上市交易或转为出让土地条件的前提下，经政府相关部门审批同意，仍有可能办理抵押登记。具体操作还需遵循当地政策规定及最新法律法规要求。