问 债务人要转让抵押房屋怎么办？

用户想了解的是，如果债务人想要转让已抵押的房产，债权人应如何保护自己的权益，以及相关的法律规定是什么。

从资深高级律师的角度，这个问题可以从以下几个方面进行分析：

1. 抵押权的优先性：根据《物权法》的规定，抵押权人在债务人违约时，有优先购买或租赁该房产的权利。在《中华人民共和国物权法》第一百七十九条中明确规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”

2. 债务转让的合法性：债务人若想转让抵押房产，需得到债权人同意，否则转让行为可能无效。参照《合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利、义务全部或者部分转移给第三人”，但需注意，债务转让需通知债权人，且不得损害债权人的利益。

3. 合同变更与解除：《合同法》第七十七条指出：“当事人协商一致，可以变更合同。”若债务人转让房产，必须确保不影响原借款合同的履行，否则债权人可依据《合同法》第九十四条主张解除合同。

4. 房产登记变动：根据《物权法》第十六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”因此，即使债务人与买方达成转让协议，也需要经过债权人同意并完成合法的房产登记，否则转让行为在法律上可能无效。

5. 债权人救济途径：如债务人擅自转让，依据《民事诉讼法》第一百一十九条，债权人可以提起诉讼，请求法院确认转让行为无效，以保护其抵押权。

综上，对于债务人转让抵押房产的意图，债权人应密切关注其权益，确保任何变动都符合法律规定，避免自身利益受损。同时，债务人也需遵守相关法律法规，以免引起不必要的法律纠纷。