问 深圳房产证抵押后怎么办租赁证？

用户的问题主要集中在房产已经进行抵押登记后，如何合法地办理租赁证，确保租赁行为的有效性和合法性。

从资深高级律师的角度分析

1. 抵押权与租赁权的关系：根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着如果房产在设定抵押之前已存在有效的租赁关系，则该租赁关系不会因抵押权的存在而失效。但若房产是在设定抵押之后才出租，则需要特别注意租赁合同的效力以及是否需要通知抵押权人。

2. 租赁合同的效力确认：在房产抵押后进行租赁时，《民法典》第四百零六条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”虽然此条款主要针对的是抵押物的转让，但也可理解为抵押物上的权利变动（如租赁）应当遵循一定的程序或通知义务。因此，在抵押后出租房产，建议事先告知抵押权人，以免日后产生纠纷。

3. 租赁合同的备案：尽管法律没有强制要求所有租赁合同都必须向相关部门备案，但从保护自身权益的角度出发，将租赁合同进行备案，有助于明确租赁双方的权利义务关系，避免潜在的法律风险。依据《城市房地产管理法》第五十四条，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋维修责任以及其他权利义务，并向房产管理部门登记备案。”

4. 租赁权对抗抵押权的条件：《民法典》第四百零五条还指出，若要使租赁权优于抵押权，需满足两个条件：一是租赁关系必须存在于抵押权设立之前；二是租赁关系须实际履行，即承租人已实际占有使用租赁物。这表明，即使租赁合同签订于抵押之后，只要租赁物未被抵押权人实际控制，且租赁合同真实有效，租赁权仍可能得到法律保护。

5. 租赁合同的风险防范措施：为保障租赁双方的合法权益，建议在签订租赁合同时，明确约定各方的权利义务，尤其是关于租赁期间内可能出现的抵押权实现等特殊情况下的处理方式。此外，还可以考虑通过公证等方式增强合同的法律效力，减少未来争议的可能性。

总结

综上所述，对于已经办理了抵押登记的房产，若要继续出租，首先应确保租赁关系成立的时间点早于抵押权设立的时间，其次需充分了解相关法律法规，必要时可采取适当措施（如合同备案、公证等）来加强租赁合同的法律效力，从而更好地维护自身权益。