问 开发商抵押房子又出卖怎么办？

用户希望了解在开发商将房屋抵押后又出售的情况下，购房者的权益如何保护，以及可以采取哪些法律措施来维护自己的利益。

一、从合同效力的角度来看，根据《中华人民共和国民法典》第215条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即使开发商已将房产抵押给银行或其他债权人，只要购房者与开发商签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同即为有效，购房者有权要求开发商履行合同义务，交付房屋并协助办理产权过户手续。

二、从物权变动的角度看，《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即便房产已被抵押，开发商仍可将其出售，但抵押权并不因此而消灭。如果开发商未能清偿债务，抵押权人（如银行）有权就该房产优先受偿。然而，若购房者对抵押情况不知情且无过错，则其作为善意第三人，有权请求解除合同或主张损失赔偿。

三、从消费者权益保护的角度出发，《消费者权益保护法》第8条指出：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”开发商有义务向购房者披露房产是否存在抵押等重要信息。若开发商故意隐瞒真相导致购房者遭受损失，购房者可根据该法第49条要求双倍赔偿。

四、从诉讼途径解决争议的角度，《民事诉讼法》第119条规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”当购房者发现所购房产存在抵押问题时，可依法提起民事诉讼，请求法院判决确认房屋买卖合同有效，并判令开发商承担违约责任，包括但不限于继续履行合同、支付违约金或赔偿损失等。

五、从行政监管的角度，《城市房地产管理法》第38条明确禁止将已经设定抵押的房地产再次抵押，除非取得原抵押权人的同意。对于违反此规定的开发商，相关行政机关有权对其进行处罚，同时购房者也可向当地住建部门投诉，要求查处违法行为。

综上所述，在遇到开发商抵押后再售房的情况时，购房者应首先核实房产的抵押状态，并及时收集证据，通过协商、诉讼等方式积极维权。同时，建议购房者在购房前做好充分调查，避免类似风险的发生。