问 要买的房有二次抵押怎么办？

用户想知道：面对欲购房屋存在二次抵押情况，应如何处理及其中涉及的法律问题。

资深高级律师从以下五个方面进行详析：

1. 权利确认：首要明确的是，房屋二次抵押意味着原业主已将该房产在首次抵押贷款基础上再次抵押给另一债权人。根据《物权法》第199条，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”购房者需了解两次抵押的登记时间及债权金额，以确定自身购买后可能面临的优先受偿权冲突。

2. 风险评估：二次抵押增加了房屋交易的复杂性和风险。购房者需谨慎评估原业主的偿债能力、二次抵押债务状况、违约风险等，以判断是否继续交易。《合同法》第150条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”若后续因二次抵押引发纠纷，购房者可能面临房产被依法处置的风险。

3. 解押程序：购房者若决定继续交易，应要求卖方先行解除二次抵押。依据《城市房地产抵押管理办法》第35条：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。”卖方应与二次抵押权人协商提前还款或寻求其他方式解除抵押。

4. 交易保障：为降低风险，购房者可采取如下措施：①在购房合同中明确约定卖方解除二次抵押的期限及违约责任，依据《民法典》第577条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；②在交易过程中设立资金监管账户，确保购房款用于解除抵押；③必要时，聘请专业律师全程参与交易，提供法律咨询与风险防控。

5. 司法救济：如卖方未按约定解除二次抵押导致交易无法进行，购房者可依据《民法典》第563条请求解除购房合同，并依据第584条要求对方赔偿损失。同时，根据《民事诉讼法》相关规定，可通过诉讼途径解决纠纷，申请法院对房屋进行查封，防止卖方擅自处分房产。

综上所述，面对欲购房屋存在二次抵押的情况，购房者应全面了解抵押状况、评估风险，要求卖方解除抵押并采取相应保障措施，必要时寻求司法救济，以保护自身合法权益。