问 抵押房都得下户吗现在怎么办？

用户想要了解的是，在当前的法律框架下，是否所有抵押房产在处理时都需要进行过户手续以及面对这种情况应如何操作。从资深高级律师的角度来看，这一问题涉及到了多个方面的法律规定。

1. 关于抵押权的设立：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物；...”同时，《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这表明，并非所有的抵押行为都会导致立即的产权变更（即过户），而是通过登记确立了抵押权人的优先受偿权。

2. 关于抵押物处置方式：当债务人未能按时偿还债务时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结被执行人的财产。”这意味着，在特定情况下，法院可以通过司法途径对抵押物进行拍卖或变卖，所得款项用于清偿债务。此过程中可能涉及到产权转移。

3. 关于不动产物权变动规则：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，即使是在抵押情形下发生的任何实质性的所有权变化，也必须经过正式的登记程序才能生效。

4. 关于抵押期间内房屋使用：《中华人民共和国担保法》第五十八条规定：“抵押期间，抵押人可以继续占有并使用抵押财产，但不得擅自处分该财产。”这说明，在抵押关系存续期间，除非有特别约定或法律规定，否则原房主仍然享有对该房产的使用权。

5. 关于抵押解除后的处理：一旦贷款全部还清，《物权法》第一百九十二条规定：“抵押权消灭后，当事人应当向登记机构申请注销抵押登记。”完成相应手续后，即可恢复完全的所有权状态。

综上所述，对于已经设定抵押的房产来说，并不是所有情况下都需要立刻办理过户手续，具体取决于双方协议内容及实际操作流程。重要的是要遵循相关法律法规要求，确保每一步骤合法合规地进行。