问 楼栋被开发商抵押了怎么办？

问题概述：用户购买了已被开发商抵押的楼栋，想知道在这种情况下如何保障自身权益及可能的解决方案。

资深高级律师角度分析：

1. 合同效力：根据《物权法》第182条和《民法典》第406条规定，开发商在未告知购房者且未解除抵押的情况下出售已抵押房产，不影响购房合同的效力。购房者有权要求开发商继续履行合同并办理过户手续。

2. 抵押权冲突处理：《民法典》第404条规定，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。若开发商未经抵押权人同意擅自出售，抵押权人仍可行使抵押权，但购房者已支付合理价款且为善意取得的，其权利不受影响。

3. 风险揭示与赔偿责任：根据《消费者权益保护法》相关规定，开发商应如实告知房屋的真实情况，否则购房者有权请求解除合同、返还购房款并要求开发商承担违约责任。

4. 优先受偿权：在《破产法》中规定，购房者的购房款如已支付给开发商，在企业破产清算时享有对所购房屋的优先受偿权，优于抵押权和其他债权。

5. 行政救济与诉讼途径：购房者可以通过向房地产管理部门投诉或直接向人民法院提起诉讼的方式维护权益，要求开发商解除抵押或者赔偿损失。例如，《城市房地产管理法》规定，开发商隐瞒真实情况销售已抵押房产的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令改正，并处以罚款。

总结：购房者面对购买的楼栋被开发商抵押的情形，首先应确认购房合同的有效性，继而了解自己是否属于善意第三人；其次，依据法律规定寻求保护自身利益的手段，包括主张合同履行、申请解除合同并索赔、甚至在特定条件下享有优先受偿权等；最后，可通过行政救济与司法途径积极维权。同时，购房者在购房过程中也应提高警惕，做好前期调查工作，避免陷入此类困境。