问 店铺要撤二次抵押吗怎么办？

用户希望了解在撤除二次抵押时的具体操作流程和可能面临的法律风险。以下是资深高级律师从五个方面对这一问题的详细分析：

一、二次抵押的定义与法律依据

二次抵押是指在同一抵押物上设定两个或两个以上的抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”因此，在撤除二次抵押时，需要明确抵押权的登记顺序和清偿顺序。

二、撤除二次抵押的程序

撤除二次抵押通常需要以下步骤：

1. 取得抵押权人的同意：根据《中华人民共和国民法典》第四百零九条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，撤除二次抵押前，必须取得原抵押权人的书面同意。
2. 办理注销登记：根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“不动产权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”以及第二十三条：“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的征收决定等，导致不动产权利消灭的，当事人可以单方申请不动产登记。”因此，需要到不动产登记机关办理抵押权注销登记手续。

三、法律风险与防范措施

1. 违约风险：如果未经抵押权人同意擅自撤除二次抵押，可能会构成违约，导致法律责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
2. 债务清偿风险：撤除二次抵押后，如果债务人无法偿还债务，抵押权人可能会要求优先受偿，导致其他债权人利益受损。根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条：“抵押权人在债务履行期限届满未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”

四、相关法律规定

1. 《中华人民共和国民法典》
   • 第三百九十四条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。
   • 第四百零九条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
   • 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2. 《不动产登记暂行条例》
   • 第十四条：不动产权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。
   • 第二十三条：因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的征收决定等，导致不动产权利消灭的，当事人可以单方申请不动产登记。

五、建议与总结

在撤除二次抵押时，务必确保取得所有抵押权人的书面同意，并按照法定程序办理注销登记。同时，注意防范违约和债务清偿风险，确保操作合法合规，避免不必要的法律纠纷。希望上述分析能帮助您更好地理解和处理这一问题。