问 房产证没下来有抵押怎么办？

用户提出的问题是：在房产证尚未办理完成的情况下，如果需要进行房屋抵押，应当如何操作才能合法合规地完成这一过程？

作为资深高级律师，从以下五个方面详细分析该法律问题：

1. 抵押合同的效力：根据《中华人民共和国民法典》第400条的规定，“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”因此，在房产证未办妥的情况下，若双方签订了合法有效的抵押合同，则抵押合同本身即具有法律效力。但需要注意的是，未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。

2. 抵押物登记：尽管《民法典》第402条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”然而，由于房产证未办妥，暂时无法完成正式的不动产抵押登记。此时，可考虑通过预告登记的方式进行预先保护。《民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

3. 风险提示：在房产证未取得前进行抵押，存在一定的法律风险。一方面，抵押权人可能因未完成正式登记而无法完全保障其权益；另一方面，出借方也可能面临资金安全问题，一旦出现违约情形，追偿难度加大。

4. 沟通与协商：建议抵押双方充分沟通，明确告知对方当前状况及可能存在的风险，并在合同中设置相应条款来应对未来可能出现的各种情况。同时，可以考虑邀请第三方专业机构介入，提供法律咨询和见证服务。

5. 后续补正措施：待房产证正式下发后，应及时前往当地不动产登记中心办理正式抵押登记手续。如遇特殊情况导致无法按时完成，需提前与债权人协商延期或采取其他补救措施。

综上所述，在房产证尚未办理完毕的情况下进行抵押，应首先确保双方已签署有效抵押合同，并可考虑通过预告登记等方式先行保护债权人的合法权益。同时，双方需保持密切沟通，及时跟进房产证办理进度，以便尽快完成正式抵押登记。

总结：即便在房产证未办妥之前，通过合理安排和合法途径仍能实现抵押目的，但需注意防范潜在风险并积极寻求解决方案。