问 开发商出现大量抵押房子怎么办？

用户的问题是关于开发商因债务问题而大量抵押房产的情况，他们可能想知道在这种情况下，购房者的合法权益如何得到保护，以及是否有相关的法律法规可以保障他们的利益不受侵害。

一、购房者与开发商之间的合同效力

当开发商因债务问题而抵押其开发的房产时，如果该抵押行为发生在购房者与开发商签订商品房买卖合同之前，则该抵押行为有效；若抵押行为发生在合同签订之后，则需要根据具体情况判断是否影响合同的有效性。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

二、购房者的优先权问题

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十二条的规定，买受人在房屋被抵押后仍然享有对所购房屋的优先权，即在开发商无法偿还债务的情况下，购房者可以优先于其他债权人获得房屋的所有权或使用权。

三、购房者权益保护机制

购房者可以通过申请预售资金监管账户的方式，确保购房款用于项目建设，防止开发商挪用资金导致项目烂尾。根据《城市房地产管理法》第四十五条和《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品房预售所得款项应当用于有关的工程建设。

四、政府及相关部门的作用

政府部门有权对开发商的行为进行监督，一旦发现开发商存在违规行为，如将已出售的商品房再次抵押等，应及时采取措施予以纠正。《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条规定，县级以上人民政府房地产开发主管部门应当加强对房地产开发企业的监督检查。

五、司法途径

如果开发商的行为严重损害了购房者的合法权益，购房者可以通过诉讼等方式维护自己的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条规定，公民、法人或者其他组织认为自己的民事权益受到侵犯或者与他人发生争议，可以向人民法院提起诉讼。

综上所述，购房者在面对开发商大量抵押房产的情况时，应积极寻求法律途径保护自身权益，同时利用相关法律法规和政策制度来维护自己的合法权益。