问 开发商在售抵押房产怎么办？

用户希望了解开发商在销售已抵押房产时应如何处理，以及购房者在这种情况下享有哪些权利和保护措施。

一、法律背景

根据《中华人民共和国民法典》第395条和第406条的规定，抵押人可以转让抵押财产，但应当通知抵押权人。若未通知抵押权人，转让行为对抵押权人不发生效力。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第11条明确规定，出卖人未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定其他物权，不发生物权效力。

二、通知义务

开发商在出售已抵押房产时，必须履行通知抵押权人的义务。根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。若开发商未履行通知义务，将面临法律责任，购房者可要求解除合同并赔偿损失。

三、购房者的知情权

购房者在购买房产时，有权知晓该房产是否处于抵押状态。根据《城市房地产管理法》第45条，商品房预售时，预售人应当向预购人出示商品房预售许可证。预售商品房的，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。预售人应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。如果开发商隐瞒房产抵押情况，购房者可以主张合同无效或撤销合同，并要求赔偿损失。

四、抵押权的优先性

即便购房者已经支付了全部或部分房款，抵押权仍然具有优先性。根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但抵押权不受影响。这意味着，如果开发商无法偿还债务，抵押权人有权优先受偿，购房者可能面临失去房产的风险。因此，购房者在购房前应充分了解房产的抵押状况，必要时可要求开发商提供抵押解除证明。

五、法律救济途径

如果购房者发现所购房产存在抵押，且开发商未履行告知义务，购房者可以采取以下法律救济措施：

1. 要求解除合同：根据《民法典》第563条，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。购房者可以要求解除合同，并要求开发商退还已付房款及利息。
2. 要求赔偿损失：根据《民法典》第584条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。购房者可以要求开发商赔偿因合同解除而遭受的损失。
3. 提起诉讼：如果协商无果，购房者可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决开发商承担相应的法律责任。

总结

购房者在购买已抵押房产时，应充分了解房产的抵押状况，并要求开发商履行告知义务。如发现开发商隐瞒抵押事实，购房者有权要求解除合同并赔偿损失，必要时可通过法律途径维护自身权益。