问 预售证抵押能办不动产证吗？

用户希望了解在预售房产已办理抵押的情况下，是否可以办理不动产权证书。以下从五个方面进行详细分析：

1. 预售房产的性质：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”预售房产在未完成交付前，其所有权尚未转移给购房者，因此预售房产上设定的抵押权不会影响后续的不动产权证书办理。

2. 抵押权与不动产权证书的关系：《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定：“已经设立抵押权的财产被依法纳入征收范围或者被依法查封、扣押的，不影响抵押权的效力。”这意味着，即使预售房产已设定抵押，只要该抵押权不违反法律规定，且购房者按期履行还款义务，不影响不动产权证书的正常办理。

3. 抵押登记与产权登记的区别：《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起20个工作日内办结不动产登记手续，但法律另有规定的除外。”抵押登记与产权登记是两个独立的程序，前者是对抵押权的确认，后者是对所有权的确认。预售房产抵押并不妨碍购房者在房屋交付后申请不动产权证书。

4. 银行等金融机构的态度：实践中，银行等金融机构通常会要求购房者在办理不动产权证书后，及时办理抵押登记，以确保抵押权的有效性。因此，在预售房产抵押的情况下，购房者仍可先办理不动产权证书，之后再配合银行完成抵押登记。

5. 法律风险提示：尽管预售房产抵押不影响不动产权证书的办理，但购房者需注意，若未能按时偿还贷款，银行有权根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条的规定，行使抵押权，包括但不限于拍卖、变卖抵押物以清偿债务。因此，购房者应确保按时还款，避免因违约导致房产被处置的风险。

综上所述，预售房产在已办理抵押的情况下，购房者仍然可以办理不动产权证书，但需注意遵守相关法律法规及金融机构的要求，确保自身权益不受损害。