问 房子抵押两年能卖吗怎么办？

用户希望了解在将房产抵押给银行或第三方后，是否可以在抵押期间出售该房产，以及如果可以的话，需要遵循哪些程序和法律规定。以下是针对这一问题的详细法律分析：

1. 房产抵押状态下的出售可能性：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”这意味着，在没有特别约定的情况下，抵押人在抵押期间是可以转让抵押物的，但必须遵守相关法律法规。

2. 通知义务：同一法条还规定，“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”因此，抵押人在决定出售抵押房产时，有义务及时告知抵押权人（通常是贷款银行），并可能需要获得其同意，尤其是在合同中有明确约定的情况下。

3. 债务清偿：根据《民法典》第407条，“抵押权不得与债权分离而单独转让，也不得作为其他债权的担保。”这意味着，若要出售抵押房产，通常需要先行清偿所欠债务，解除抵押权，或者与买方及抵押权人协商一致，由买方承担剩余债务。

4. 买卖合同的有效性：根据《中华人民共和国合同法》（现已被《民法典》吸收）的相关规定，即使房产处于抵押状态，只要买卖双方达成协议，并符合上述法律要求，买卖合同即为有效。但是，买方需充分了解房产的抵押情况，以免日后产生纠纷。

5. 登记变更：根据《不动产登记暂行条例》第14条，“不动产权利人转让不动产的，应当向不动产登记机构申请变更登记。”因此，完成交易后，买卖双方应及时向当地不动产登记中心申请变更登记，确保交易合法有效。

综上所述，虽然抵押期间可以出售房产，但需满足通知抵押权人、可能需要其同意、清偿债务或转移债务等条件，并完成相应的登记手续。建议在操作前咨询专业律师，确保流程合规，避免不必要的法律风险。