问 二手房出售有抵押怎么办？

用户希望了解二手房存在抵押情况下如何进行出售，期待获得资深高级律师从法律角度出发，围绕五个方面详细解析该问题，同时提供最新的、完整的中国法律依据原文，总字数不少于500字。

一、抵押权现状确认

根据《民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”在出售已抵押的二手房前，需明确抵押权人、债务金额、抵押期限等具体信息，确保对抵押状况有全面认知。可查阅房产证或向房管部门查询抵押登记情况，必要时联系抵押权人核实。

二、出售方式选择

1. 清偿债务解除抵押：根据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”卖方需先行筹措资金偿还贷款，解除抵押后方可进行正常交易。此方式确保买方取得无抵押产权，但对卖方资金要求较高。

2. 带押过户：部分地方如深圳、南京等地已试行“带押过户”政策，允许在未还清贷款、不解押的情况下直接办理房屋过户手续。如《深圳市二手房交易登记新模式操作规则（试行）》规定，通过设立“第三方监管账户”，保障交易安全。选择此方式需关注当地政策是否支持并详细了解操作流程。

三、交易风险揭示与防范

根据《民法典》第五百九十七条：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”卖方应如实告知买方房屋抵押情况，双方在合同中明确相关风险及责任承担。建议买方在支付房款时采用资金监管等方式，以防卖方挪用款项导致无法解押。

四、合同条款设定

根据《民法典》第五百九十五条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在签订二手房买卖合同时，应明确以下几点：

• 卖方承诺在一定期限内解除抵押，逾期的违约责任；
• 若采取“带押过户”，对第三方监管账户的设立、资金划转条件及时间等作出详细约定；
• 因抵押问题导致交易无法完成时的退款、赔偿等事宜。

五、公证与保险

在抵押房产交易中，公证和保险有助于降低风险。根据《公证法》第十一条：“根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；”可对买卖合同进行公证，增强其法律效力。同时，购买产权保险，如《中国人民财产保险股份有限公司个人贷款抵押房屋综合保险条款》，能在一定程度上保障买方权益。

综上所述，出售有抵押的二手房需明确抵押权现状，选择合适的出售方式，充分揭示并防范交易风险，合理设定合同条款，并视情况借助公证与保险手段。卖方应积极履行解押义务，买方则需谨慎评估风险，确保交易顺利进行。