问 开发商抵押房被卖出怎么办？

用户问题概述：购房人购买了开发商已抵押给第三方的房产，现寻求解决方案及法律依据。

资深高级律师解答：

1. 合同效力：根据《民法典》第406条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”购房人与开发商签订的商品房买卖合同原则上仍具有效力，但购房者需知晓并接受所购房屋上存在抵押权的事实（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条）。

2. 权责关系：购房人虽取得房屋所有权，但抵押权人（如银行）的抵押权优先于购房人的所有权。若开发商未清偿债务，抵押权人有权依法处分该房产以实现其债权（《民法典》第417条）。购房人可向开发商主张违约责任，要求解除合同、返还购房款及赔偿损失（《民法典》第563条、584条）。

3. 预告登记：购房人应及时办理预告登记，以保护自身权益。根据《民法典》第221条，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（《民法典》第229条）。

4. 涤除权：购房人享有涤除权，即在支付全部或部分剩余贷款以消灭抵押权后，获得完整产权。《民法典》第408条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”购房人可与抵押权人协商，通过偿还剩余贷款等方式消除抵押权。

5. 司法救济：购房人在权益受损时，可依法提起诉讼。根据《民事诉讼法》第119条，起诉需符合法定条件，如原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实、理由等。购房人可请求法院确认合同效力、解除合同、返还购房款、赔偿损失，或请求确认并执行涤除权。

综上所述，购房人购买已抵押房产后，应关注合同效力、权责关系、预告登记、涤除权及司法救济等方面，运用相关法律法规保护自身权益。在面临此类问题时，建议及时咨询专业律师，制定具体应对策略。