问 卖房但是有抵押贷款没还清怎么办？

概述： 当房屋存在未清偿的抵押贷款时，卖方若欲出售该房产，需在交易前或交易过程中解决贷款问题，确保房产无负担状态，以便顺利完成产权转移。

详细分析：

1. 贷款清偿与解押：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。因此，卖方首先应考虑偿还全部贷款，解除房产上的抵押登记。《中华人民共和国民法典》第六百九十条规定了类似的内容，进一步明确了这一操作的合法性。

2. 转贷与“带押过户”：对于资金紧张的卖方，可考虑与买方协商采取“带押过户”的方式，即在未解除原贷款抵押的情况下，直接将房产过户给买方，由买方承担后续的贷款还款责任。这一做法在中国的部分城市已开始试点，但需注意，这要求卖方与贷款银行达成一致意见，且买方需满足新的贷款条件。《关于完善住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2016〕236号）中提及了“带押过户”这一概念，虽非直接针对商业银行贷款，但也反映了政策层面对于此类操作的支持趋势。

3. 贷款银行同意：无论是采取清偿贷款还是“带押过户”，都需获得贷款银行的书面同意。根据《银行业金融机构房地产贷款业务审慎管理指引》（银监发[2010]27号），银行有权对涉及其贷款的房产交易进行审核，确保其资产安全。卖方在操作前应与贷款银行充分沟通，了解其具体要求和流程。

4. 合同条款明确：在房产交易合同中，应明确贷款处理的具体方式、责任分配以及违约责任等条款。《中华人民共和国合同法》第四十四条强调了合同的效力，确保各方权益受到法律保护。此外，《中华人民共和国民法典》第四百六十九条也规定了合同订立的基本原则，强调合同内容的明确性和合法性。

5. 法律咨询与专业协助：鉴于房产交易涉及复杂的法律程序，建议卖方寻求专业律师或房产中介的帮助，确保交易过程合法合规，避免潜在的法律风险。《中华人民共和国律师法》第二十九条规定了律师为当事人提供法律服务的职责，包括但不限于合同审查、法律咨询等，有助于保障交易的安全性。

总结： 面对有抵押贷款的房产销售，卖方应通过偿还贷款、与买方及银行协商“带押过户”等方式，确保房产的无负担状态，同时遵循相关法律法规，必要时寻求专业法律咨询，以顺利推进房产交易。