问 商品房开发商有抵押怎么办？

用户想了解的是，在购买商品房时，如果开发商已将房产抵押，应如何处理，以及自己的权益如何得到保障。

1. 法律地位确认：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，购房人在不知情下购买了抵押房产，可通过善意取得原则保护自身权益，要求开发商解除抵押或提供替代担保。这意味着，即使房产被抵押，合法购房者仍有权要求保障其购房合同的有效性。

2. 信息披露义务：开发商有义务在销售前披露房产抵押情况（依据《商品房销售管理办法》第二十二条），未告知情况下销售，开发商需承担法律责任。购房者可依据此规定，要求开发商承担责任或赔偿损失。

3. 风险规避：购买前，购房者应通过官方渠道查询房产状态，利用《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，申请查询房产抵押情况，确保交易安全。

4. 合同条款审查：购房合同中应明确开发商的抵押解除责任和违约责任，依据《民法典》第五百九十条，若开发商未能按期解除抵押，购房者有权要求履行合同或赔偿损失。

5. 法律救济途径：若开发商违约，购房者可通过诉讼或仲裁方式要求强制履行合同或退款加赔偿。依据《民法典》的相关章节，特别是关于合同履行和违约责任的条款，维护自身合法权益。

最新法律依据虽提及《物权法》，但需注意，《民法典》自2021年1月1日起实施，其中关于抵押、合同和物权的规定，是当前处理此类问题的最直接法律依据，特别是《民法典》第四百零二条至四百零五条关于不动产抵押的规定，以及第五百九十条至五百九十八条关于合同履行与违约责任的规定。

总结来说，面对开发商抵押的商品房，购房者应通过合法途径确保自己的知情权，利用法律武器保护自身权益，确保交易安全，并在必要时寻求法律救济。在购房过程中，细致的前期调查和合同审查是防范风险的关键。