问 二手房过户抵押什么时候办？

用户问题概述：用户想了解在二手房交易过程中，房屋过户与抵押的具体办理时间。

资深高级律师从五个方面进行解答：

1. 合同签订阶段：在二手房买卖双方达成交易意向后，首先需要签订购房合同，在合同中明确约定过户及抵押的时间节点。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括履行期限...”，因此，过户和抵押的时间应在合同中有明确记载。

2. 产权过户阶段：在卖方结清原有贷款、解除抵押后，才能办理产权过户手续。根据《物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”所以，只有在原抵押注销登记后，才能办理新的过户登记。

3. 新贷款与抵押设定阶段：买方如需通过贷款购房，则在过户之前应向银行申请贷款并审批通过。根据《个人住房贷款管理办法》相关规定，银行发放贷款前会要求完成房产过户并设定新的抵押权。

4. 实际操作顺序：通常情况下，买卖双方会先去房管局办理过户手续，然后凭新的房产证到银行办理抵押贷款。这是因为按照《城市房地产管理法》第六十一条规定，"房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记"，且《担保法》第三十三条规定，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

5. 特殊情况处理：部分地区推行“带押过户”政策，即在未还清原贷款的情况下直接办理过户并重新设定抵押，但这种方式必须符合当地法律法规和金融部门的规定，并在严格的风险防控机制下实施。

总结：二手房过户和抵押的时间安排通常是在卖方解除原有抵押、买方获得银行贷款审批之后，办理房产过户后再设定新的抵押。具体操作程序须依照我国《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》以及相关金融法规，并结合各地具体政策执行。对于“带押过户”等创新模式，要确保符合法律法规和政策要求的前提下进行。