问 买的写字楼有抵押贷款怎么办？

用户购买的写字楼存在抵押贷款，希望了解如何处理这一问题，包括可能的法律风险和解决途径。以下是资深高级律师从五个方面对这一问题的详细分析：

1. 合同审查与权利义务确认：首先，应仔细审查购房合同及所有相关文件，确认卖方是否在合同中明确披露了写字楼存在抵押的情况，以及双方对于解除抵押的具体约定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”因此，如果卖方未履行披露义务或违反了上述规定，买方有权要求解除合同并索赔损失。

2. 抵押权人的同意：根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即便写字楼已设定抵押，只要取得抵押权人的同意，买卖行为仍然有效。但实践中，抵押权人可能会要求提前清偿债务或提供其他担保，以确保债权安全。

3. 银行贷款处理：若写字楼上的抵押贷款是向银行申请的，买方需与银行协商贷款转移或提前还款事宜。根据《商业银行法》第42条：“借款人应当按照借款合同约定的期限和方式偿还贷款本息。借款人提前偿还贷款的，应当按照借款合同约定的条件办理。”提前还款可能涉及违约金等额外费用，需提前了解并准备。

4. 风险防范措施：为避免后续纠纷，建议买方在交易前要求卖方出具解除抵押的承诺书，并将该条款写入购房合同，明确违约责任。同时，可要求卖方提供抵押权人同意转让的书面证明，以保障自身权益。《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

5. 法律救济途径：如卖方未能按约解除抵押，导致买方无法正常取得产权，买方可依据《民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”向法院提起诉讼，请求解除合同并赔偿损失。

综上所述，购买存在抵押贷款的写字楼时，务必审慎核查合同条款，确保交易合法合规，同时积极与抵押权人沟通，妥善处理贷款问题，以最大限度保护自身合法权益。如遇纠纷，应及时寻求专业法律帮助，通过合法途径维护自身权益。