问 不动产商品房转移抵押怎么办？

用户的问题核心在于了解如何在进行不动产（如商品房）的转移或设定抵押时应遵循的法律程序与规定。

从资深高级律师的角度出发，针对您的问题，我将从五个关键方面进行分析：

1. 转移登记：根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，在进行商品房转移时，双方需共同至当地不动产登记中心办理产权过户手续，提交相关证明材料，包括但不限于身份证明、房屋买卖合同、原房产证等。此外，《不动产登记暂行条例》第十六条要求申请登记时，申请人应当提交必要的申请材料，确保材料的真实性和完整性。

2. 抵押登记：《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，当商品房被用于抵押时，抵押人和抵押权人必须前往不动产登记机构完成抵押登记手续，提供相应的文件，例如借款合同、抵押合同以及房产证等。

3. 税费缴纳：在进行商品房转移的过程中，买方可能需要承担契税、印花税等税费；而抵押登记则通常涉及评估费、登记费等。具体税率和费用标准可参照《中华人民共和国契税法》及地方性法规，如《国家税务总局关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》等文件。

4. 风险防范：为避免日后产生纠纷，建议在签订购房合同时明确约定双方权利义务，尤其是关于违约责任、争议解决方式等内容。同时，在办理抵押时，双方也应充分沟通并书面记录所有细节，以防后续可能出现的法律风险。

5. 法律法规遵守：整个过程中，双方均需严格遵守现行有效的法律法规，不得有规避法律的行为，否则可能会导致交易无效甚至遭受行政处罚。

综上所述，无论是进行商品房转移还是设定抵押，都必须依法依规操作，确保每一步骤都有据可循、有法可依，以保障自身合法权益不受侵害。

简而言之，进行商品房转移或抵押不仅需要严格遵守相关法律法规，还需注重程序合法性和材料齐全性，以确保交易安全有效。