问 开发商破产了抵押房怎么办？

用户提出的问题概述与法律分析

概述： 用户面临的问题是当开发商破产时，其购买的已抵押房产的权益保护情况。在这一背景下，用户希望了解在开发商破产后，他们作为购房者的权益如何得到保障，以及可能采取的法律措施。

法律分析：

1. 破产法与消费者权益保护： 根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条的规定，在债务人财产不足以清偿所有债权的情况下，管理人应当优先清偿破产费用和共益债务。对于购房者而言，其购房款通常被视为优先债权，享有优先受偿权。这意味着，在开发商破产清算时，购房者的权益将优先于其他普通债权人得到保障。

2. 房屋抵押权的处理： 《中华人民共和国担保法》第五十七条规定，债务履行期届满债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。这一规定意味着，即使开发商破产，购房者对房屋的抵押权仍然有效，可以在必要时用于追索债务。

3. 购房合同效力与解除权： 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。如果开发商破产导致无法继续履行购房合同，购房者可能根据该条款行使解除合同的权利，并要求开发商退还已支付的款项及赔偿损失。

4. 政府介入与保护措施： 政府部门可能会介入破产案件，为购房者提供额外的保护措施。例如，一些地方政府会设立专项基金，用于补偿因开发商破产而受损的购房者。此外，《中华人民共和国住房和城乡建设部关于加强房地产市场调控工作的通知》中提到，各地应建立和完善房地产市场调控工作机制，加强对房地产市场的监管，维护购房者的合法权益。

5. 法律救济途径： 购房者在面临开发商破产的情况时，可以通过法律途径寻求解决。首先，可向人民法院提起诉讼，要求确认购房合同的解除权、请求返还购房款并赔偿损失。其次，可申请加入破产程序，参与债权申报，确保自己的债权得到公平清偿。

结论：

综上所述，当开发商破产时，购房者作为抵押权人和合同权益人，享有优先受偿权、解除合同的权利，并可能获得政府的专项基金补偿。通过法律途径，购房者可以有效维护自身的合法权益。建议在遇到此类情况时，及时咨询专业律师，以获取更为具体的法律指导和策略。