问 开发商的房子抵押到银行怎么办？

用户询问的是关于开发商将其房产抵押给银行后，作为购房者应如何应对的问题。用户希望了解在这种情况下，购房者的权益保护措施及相关的法律依据。

1. 合同效力与履行保障：首先，需明确购房者与开发商之间的商品房买卖合同是否有效，以及合同中是否有针对开发商将房产抵押给银行的情况做出特别约定。根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“设定抵押权的，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”因此，若购房者在不知情的情况下购买了已抵押的房产，可以主张合同存在欺诈或重大误解，要求撤销合同或解除合同。同时，《民法典》第五百六十三条也规定了合同解除的条件，如因不可抗力致使不能实现合同目的等。

2. 预告登记制度：为保障购房者的合法权益，我国实行了预告登记制度，即购房者可以在正式办理产权过户前，向不动产登记机构申请预告登记。根据《民法典》第二百二十一条，“当事人签订买卖房屋的协议或者设立建设用地使用权的合同，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这意味着，即便房产已被抵押，预告登记能有效防止开发商再次处分该房产，从而保护购房者利益。

3. 优先权保护：对于购房者而言，在开发商未偿还银行贷款导致房产被拍卖时，购房者拥有优先于银行抵押权的权利，前提是购房者已经支付了大部分房款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

4. 诉讼救济途径：如果购房者发现所购房产已被抵押，且与开发商协商无果，可以依法向法院提起诉讼，请求确认其对房产的所有权或要求开发商承担违约责任。根据《民事诉讼法》第一百一十九条，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

5. 风险防范措施：在购房过程中，购房者应主动查询房产是否存在抵押情况，可通过不动产登记中心进行查询。此外，购房者还应要求开发商提供未抵押证明或在合同中明确约定开发商保证房产无抵押状态，否则视为违约。

综上所述，购房者在面对开发商将房产抵押给银行的情形下，通过利用预告登记制度、主张优先权保护等方式，能够有效维护自身合法权益。同时，加强购房过程中的风险防范意识也是避免此类纠纷的关键。